사업을 접기로 결정하면 마지막까지 머리를 아프게 하는 문제가 바로 상가 원상복구입니다. 가게 문을 닫았지만, 임대인은 “계약대로 원상복구 해주세요”라고 말하고, 임차인은 “어디까지 복구해야 하죠?”라고 헷갈려합니다. 특히 2025년 현재에도 상가 임대차 원상복구 분쟁은 가장 흔한 퇴거 갈등 중 하나로 꼽히고 있습니다.
이 글에서는 폐업 후 임대차계약 해지 시 원상복구 기준을 어떻게 판단하고, 임대인과 마찰 없이 마무리할 수 있는 방법을 구체적으로 설명합니다. 실제 사례도 포함하여, 지금 임대차 정리를 앞둔 소상공인에게 꼭 필요한 정보를 2,000자 이상으로 안내합니다.
원상복구란 정확히 어디까지 해야 할까?
'원상복구'란 말 그대로 임대차 계약 시작 시점의 상태로 돌려놓는 것을 의미합니다. 그러나 현실에서는 단순하지 않습니다. 처음부터 있었던 시설인지, 임차인이 직접 설치한 것인지, 임대인의 동의 여부에 따라 복구 범위가 달라지기 때문입니다.
기본 원칙 (2025년 상가건물임대차보호법 기준)
- 임차인이 설치한 시설물은 철거 후 반환
- 임대차 계약 전 상태로 되돌리는 것이 기본
- 단, 임대인의 동의로 설치된 것은 복구 대상 제외 가능
- 벽지, 바닥, 천장 등의 마모는 ‘통상 손모’로 복구 면제 가능
통상 손모란?
- 시간이 지나면서 자연스럽게 생긴 마모, 변색, 생활 흔적 등
- 예: 바닥 미세 흠집, 오래된 형광등 누런 자국, 페인트 벗겨짐
법적으로 통상 손모는 임차인 책임이 아닙니다. 하지만 임대인이 이를 ‘복구 대상’으로 주장하는 경우 분쟁이 생기니 계약서 확인이 우선입니다.
사례
서울 강동구에서 카페를 운영하다 폐업한 김미희 씨는 천장 조명, 벽면 몰딩, 간판 등을 직접 설치했지만 임대인의 구두 동의만 받았고 계약서에는 명시되지 않았습니다. 결국 임대인은 “원상복구 대상”이라며 철거를 요구했고, 김 씨는 약 200만 원을 들여 철거 및 페인트 공사를 진행해야 했습니다. “계약서에 조명 설치 허용을 명시했더라면 안 해도 될 복구였다”는 게 김 씨의 후회였습니다.
원상복구 분쟁 방지를 위한 계약서 확인 항목
폐업 후 임대차 계약을 해지하기 전, 반드시 계약서를 다시 꺼내서 확인해야 할 조항이 있습니다. 원상복구 기준은 대부분 계약서 내 특약 조항에 따라 정해지기 때문에, 계약서 한 줄이 큰 비용 차이를 만들 수 있습니다.
계약서에서 확인해야 할 핵심 문구
- "임차인이 설치한 시설물은 철거 후 반환"
→ 표준 계약서에 기본 포함, 철거 범위 체크 필요 - "임대인의 사전 동의 없이 설치한 시설물은 원상복구한다"
→ 동의 여부 증빙자료 확보 필수 (문자, 이메일, 서면 등) - "통상 손모에 의한 훼손은 제외한다"
→ 없다면 분쟁 시 불리함 - "원상복구 비용은 임차인이 부담한다"
→ 단서 조항으로 ‘임대인 승인 시설 제외’ 명시 필요
계약서에 애매한 표현이 있을 경우, 국토교통부의 표준상가임대차계약서를 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다.
사례
부산의 한 음식점 운영자 박종수 씨는 계약서에 “간판 및 내부 인테리어는 임차인 부담”이라고만 적혀 있어, 임대인이 외벽 페인트까지 포함한 원상복구를 요구했습니다. 박 씨는 한국공정거래조정원에 조정을 신청했고, 조정 결과 “외벽은 임차인의 복구 대상이 아니다”는 결론이 내려졌습니다.
원상복구 대상 시설물 정리 – 철거/비철거 구분법
2025년 현재 기준으로 일반적으로 ‘원상복구 대상’에 포함되는 항목과 아닌 항목은 아래와 같이 구분할 수 있습니다. 물론 최종 판단은 계약서 특약사항과 임대인 동의 여부에 따라 다르므로, 참고자료로 활용해야 합니다.
일반적으로 철거 대상
- 임차인이 직접 설치한 간판, 조명, 가벽, 전기배선, 내부 칸막이
- 특수 장비 고정물 (제과기기, 바리스타 장비 고정대 등)
- 외벽 페인트, 내부 벽지 등 원래 상태가 아니었던 부분
일반적으로 철거 제외 가능
- 기본 조명(기성 천장등), 기본 바닥타일
- 천장의 자연 변색
- 임대인과 서면 동의된 내장 인테리어
주의: 에어컨, 화장실 리모델링 등 고정 시설은 ‘잔존물 인수계약’을 따로 작성해 임대인에게 양도할 수도 있음. 이 경우 철거 면제 가능.
사례
인천에서 뷰티샵을 운영하던 이윤정 씨는 천장형 에어컨, 매립등, 고정장 설치를 모두 임대인의 동의 하에 시공했고, 폐업 시 “시설물 양도” 조건으로 임대인에게 그대로 남겼습니다. 이 덕분에 철거 없이 시설을 남겨주고 보증금 전액을 돌려받았습니다.
원상복구 전 꼭 확인해야 할 추가 체크리스트
원상복구는 단순히 시설을 철거하는 게 아니라, 보증금 반환과 직결되는 문제입니다. 따라서 감정적 갈등이 아니라, 기록과 기준 중심으로 접근해야 불이익을 막을 수 있습니다.
원상복구 전 확인할 사항
- 임대차 계약서 원본 보관 여부
- 임대인의 시설 동의 여부 서면 확보 (문자 캡처 포함)
- 입주 당시 사진 또는 영상 자료 확보
- 철거 전후 사진 촬영 필수
- 임대인과 현장 확인 후 ‘원상복구 확인서’ 작성 가능하면 더 안전
정부·공공기관 활용 팁
- 공정거래조정원: 임대차 분쟁 조정 신청 가능
- 소상공인시장진흥공단: 폐업 상담 시 원상복구 가이드 안내
- 국토부 부동산거래질서센터: 상가임대차분쟁 전문상담 운영 중
사례
대전의 소형 체육센터를 운영하던 정우진 씨는 임대차 해지 전 시설물 목록을 사진으로 정리하고 임대인과 함께 철거 체크리스트를 만들었으며, 서면 확인서까지 받아 원상복구 분쟁 없이 마무리했습니다. 그 결과, 퇴거 후 일주일 만에 보증금 전액을 환급받았습니다.
마무리하며
폐업은 사업의 마무리지만, 임대차 원상복구는 보증금이라는 ‘마지막 자산’을 지키기 위한 핵심 절차입니다. 제대로 정리하지 않으면, 수백만 원의 철거비용과 보증금 손실로 이어질 수 있습니다.
계약서 다시 보기 – 특약사항, 통상 손모 조항 확인
철거 대상 시설 목록 정리 – 직접 설치 vs 기본 시설 구분
임대인과 소통 기록 확보 – 문자, 사진, 확인서 등
정부기관 상담 활용 – 분쟁 방지 및 절차 가이드 제공
원상복구는 싸움이 아니라 정리입니다.
명확한 기준과 기록으로, 마지막까지 깔끔하게 마무리하세요.
폐업은 끝이 아니라, 다음 시작을 위한 정리입니다.
보증금 한 푼도 놓치지 마세요.